Achat d'une maison : comment déterminer ma capacité d'emprunt | Blogue LesPAC
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Achat d’une maison : comment déterminer ma capacité d’emprunt

Vous aimeriez faire l’acquisition d’une nouvelle résidence ? Avant de chercher votre future propriété, vous devez savoir quel montant vous pouvez emprunter. Connaitre votre capacité d’emprunt vous permettra de déterminer quel prix vous pouvez payer pour une habitation sans risquer votre sécurité financière.

Pourquoi connaitre sa capacité d’emprunt

Connaitre votre capacité d’emprunt vous aidera à choisir une propriété qui respecte votre budget. Vos recherches seront ainsi plus efficaces ! Vous saurez ce que vous pouvez vous permettre de payer et ce qu’une institution financière acceptera de vous prêter.

C’est un calcul que votre prêteur hypothécaire se fera un plaisir de faire pour vous. Toutefois, effectuer l’exercice vous-même avant de solliciter un prêt vous aidera à évaluer lucidement le résultat. Vous pourrez ainsi comparer plus facilement votre capacité d’emprunt à votre besoin d’emprunt.

En effet, votre capacité d’emprunt représente le maximum qu’une institution financière acceptera de vous prêter. Ce montant peut être différent de celui qui respecte vos priorités ou votre zone de confort financier.

D’un autre côté, si le prêt offert est moins élevé que vos espérances, vous pourrez considérer différentes options. Par exemple : épargner davantage pour augmenter votre mise de fonds, rembourser des dettes plus rapidement ou acheter une résidence moins dispendieuse.

Comment déterminer votre capacité d’emprunt 

Votre capacité d’emprunt est évaluée à partir de deux ratios d’endettement. Ces ratios correspondent à la partie de votre revenu brut qui servira à payer le coût de votre future propriété et le remboursement de vos dettes.

Le premier calcul est celui du ratio d’amortissement brut de la dette (ABD). Il consiste au pourcentage de votre revenu brut consacré aux frais d’occupation de votre future propriété. Ces frais sont :

  • Votre remboursement hypothécaire.
  • Le paiement des taxes municipales et scolaires.
  • Les frais de chauffage et d’électricité.
  • Les frais de copropriété (si nécessaire).

Vous pouvez calculer votre ABD en faisant l’équation suivante :

Le deuxième calcul est celui du ratio d’amortissement total de la dette (ATD). Il correspond à vos frais d’occupation (ABD) additionnés au montant consacré au remboursement mensuel de toutes vos dettes. Par exemple :

  • Prêts personnels
  • Cartes de crédit
  • Prêts ou locations auto
  • Marge de crédit.

L’équation suivante vous permettra de calculer votre ATD

Il existe de nombreux calculateurs sur le web qui vous aideront à calculer vos ratios d’endettement.

Quels ratios d’endettement vous permettront d’emprunter ?

On recommande en général un ABD maximum de 32 % et un ATD maximum de 40 %. Toutefois, ces chiffres varient selon le montant de votre mise de fonds, l’assureur de votre prêt hypothécaire et l’institution prêteuse.

Mise de fonds inférieure à 20 %

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de votre résidence, votre prêt hypothécaire doit être assuré.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est l’assureur prêt hypothécaire le plus connu. Mais ses critères d’approbation sont plus sévères que ceux des prêteurs privés. Par exemple, votre ABD doit être inférieur à 35 % de votre revenu brut et votre ATD inférieur à 42 %.

Les assureurs hypothécaires privés comme Sagen (anciennement Genworth Financial) et Canada Garanty ont des critères moins stricts. Ils acceptent un ratio d’ABD de 39 % et un ratio d’ATD allant jusqu’à 44 %.

Mise de fonds d’au moins 20 %

Si votre mise de fonds est d’au moins 20 % du prix d’achat, vous n’avez pas besoin d’assurance prêt hypothécaire. L’absence de prime d’assurance et un prêt hypothécaire moins élevés permettront de réduire les mensualités reliées au coût d’habitation. Cette baisse de vos frais diminuera vos ratios d’endettement. De plus, lorsqu’un prêt hypothécaire n’est pas assuré, les institutions financières prennent plus de liberté avec la limite du ratio dette-revenu.

N’oubliez pas de faire votre budget!

Les institutions financières se fient à votre capacité d’emprunt pour approuver un prêt. Toutefois, c’est votre budget qui devrait vous guider ! En effet, certaines de vos obligations financières ne font pas partie des ratios d’endettement. Vous aimeriez maintenir votre rythme de vie actuel après l’achat de votre maison ? Vous devez donc pondérer ces ratios en fonction de votre réalité financière.

En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pourrez partir à la recherche de la maison de vos rêves sans risquer d’être déçu !

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Par Lyne Desruisseaux, rédactrice en chef du web magazine Économies et cie.

Lyne Desruisseaux

Diplômée en sciences de la consommation et qualifiée comme conseillère en insolvabilité, Lyne Desruisseaux a travaillé de nombreuses années comme consultante budgétaire dans des organismes à but non lucratif. Elle est maintenant rédactrice et se spécialise en consommation et finances personnelles. Elle est notamment rédactrice en chef du web magazine Économies et cie.